一、前言

收房、验房了，接到房产公司的电话通知，那一刻感觉苦尽甘来，终于有了自己的根据地，再苦再累都值得了。两年前，倾其所有，贷款不少，购置了人生首套房（靠自己），没有赶上好时候，（只能）购买的是精装房。交房之前需验房，对房屋的结构、装修、设备、设施等内容进行检验，看是否符合购房合同、是否符合建筑相关法规，指出问题，责令开发商进行整改。验房可以自验也可以请专业验房师检验，我和媳妇儿决定自行验房（学习好了，几个月后还可以给老丈人验房）。在网上做了些功课，购买了一些工具，开始了我的第一次验房（唉，过了3次本命年才能贷款购买），现将学习的心得和验房的体验和值友们分享。

二、15样验房工具

验房并不是光靠那双仅能发现美的眼睛，它需要一定的专业知识，也需要一些专业工具。根据网络、期刊文章和自身的实际体验，推荐如下验房工具（并不是全部都需要，可以根据需要选择，只要达到目的即可，欢迎交流）：

1.乒乓球：检查地面、窗台、柜子坡度；

2.化妆镜：检查木门底部，一般检查开合、锁、门框、面板；

3.文件夹：开发商票据、证书、资料移交；

4.备忘贴纸：出现问题时贴备忘贴纸；

5.小锤子：天花板、地板、阳台、瓷片空鼓；

6.水桶：泼洒地面没检查厕所、厨房、阳台地面下水通畅；

7.电笔：插座是否通畅；

8.“人”字铝梯：天花板空鼓、空调插座是否妥当、柜顶样子、厕所天花板排水管是否通畅；

9. 卷尺、激光测距仪：用来检查房屋净高、尺寸、面积；

10.验电插头：用来检查插座有无脱线、不通；

11.网球：用来检查排污管道有无障碍物；

12.相机或手机：用于房屋有问题时留影取证；

13.塞尺：用于测裂缝的宽度；

14. 火柴、蜡烛：用于测试排烟抽气道；

15. 靠尺、水平尺、水平仪：用于测量墙体垂直度，地面水平度等；

我验房时购买并携带了：1.卷尺、2.靠尺；3.塞尺；4.插头检测仪；5.水盆；6.电笔；7.备忘贴纸；8.文件夹；9.激光测距仪；10.空气质量检测仪；11.角度尺。其实京东上有验房套装，但如果不在意手提箱的话，零散购买价格更加便宜。以上产品均为自己购买。

自己买价格不贵，以后还可以使用，最关键是学习了不少生活知识、

买了不少东西，200+

三、验房步骤

有了工具就要考虑如何验房了，这里根据一些报纸、期刊以及网络文章，结合这次的验房经历总结相关步骤，供大家参考：

（一）检查房屋手续

确认房屋是否与签订合同同房号，确认房屋与购房合同、附件及补充协议是否有不符之处。

（二）看户外

1.配套设施：开发商承诺的配套设施（比如篮球场、俱乐部、活动室等）有没有兑现，以及有没有达到相应的标准。

2.景观：与开发商签订的包括景观方面在内的完善合同，是否与交房一致。

3.绿化、容积率：容积率是小区的总建筑面积与用地面积的比率。良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5。多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。房子达到交付条件会有《规划测绘成果表》，可以仔细查看其中的绿化率、容积率是否与售楼书、广告中一致。

4.车库（位）：看车库的净高是否达标，面积是否符合规范。根据设计规范，非人防地下车库净高不少于2.2米。

5.小区单元：包括造型、窗户、层高、外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位内墙渗漏）、单元门、楼道、电梯前室等。重点查看这些部位有没有和开发商承诺相符合，或者有没有达到相应的标准。

看外观

（三）看室内：

查室内设施完备，室内的进户门、塑钢窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、厨厕防水、电表、燃气表、通风、排烟、排气、暖气等进行验收。

室内检查地板

（四）测相邻：

蓄水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

（五）确认面积：

是否与售楼合同面积相符合。

委托第三方公司测量出具的房产报告，上面有实测面积等信息

（六）看结构：

与前期公布房屋结构有无不一致，不一致的原因。

（七）检查质量：

1.墙面、地面是否平整有裂痕？

2.墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题）？

3.门窗是否垂直，安装轨道是否顺畅？

4.给水配套是否齐全，排水是否正常？

5.预留洞是否合理？

6.强弱电是否通畅？

（八）确定物业情况

对开发商就物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项进行注明，注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。

四、验房内容及方法

（一）观整体

1.有无裂缝：（1）水平尺靠墙壁、地面转折处，检查墙面与地面是否成90°直角垂直。（2）用水平尺斜角放于墙面和地面，检查墙面和地面是否平整，同时观察是否有划痕裂纹（常见裂痕：强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝）。

墙面几乎平整

2.有无倾斜：倾斜度可用激光水平仪，也可用卷尺测四周层高，看墙壁及屋顶是否倾斜。

3.顶层查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。

4.冬季房间墙面有结露现象，有则墙面的保温层损坏。

5.检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生间顶面、外墙等地方。

6.楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差。

7.抹灰层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷。

8.木地板、瓷砖、窗台、大理石等无裂缝和色差, 平整无空鼓，小锤敲起来不空洞。

9.墙面、天花乳胶漆色泽是否正确、均匀,面层无剥落现象。

经检查：房屋没有裂缝，也没有倾斜，屋顶、墙体没有渗水现象，存在以下问题：

1.客厅墙壁墙纸有一处不损坏，应该是装修师傅不注意，随身工具挂烂的；

2.主卧卫生间瓷砖有部分空鼓，大概是三块；

3.厨房门侧面踢脚线处一块瓷砖是损坏后粘补修复，并且与墙面结合不紧密，手指碰触就脱落。

墙面有些瑕疵

踢脚线边的瓷砖断裂并且脱落

脱落的就是它

（二）查渗漏

1.看房屋地面、顶层渗水，变色、起泡、脱皮、掉灰；

2.厨房、阳台、卫生间顶部和管道接口是否渗漏；

3.厨房、卫生间、阳台的地面可以做一次闭水试验，将厨房、卫生间、阳台地漏堵住，在地面上放水，水深20-30毫米，蓄水时间不得少于24小时，到楼下观察相对应的房间是否渗漏水，其中：

（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙。

（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚。

（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至下层相应的天花(特别要检查天花灯座、竖管口周围)。

经检查：厨房、卫生间和阳台闭水试验受条件限制未能按标准完成，两个卫生间、厨房、阳台等生活用水之地均无渗水现象。

(三)验门窗

1.窗、阳台门的封闭性，大雨天可以试出好坏，密封条是否完整牢固，阳台门内外水平是否存在误差；

2.检查门窗的轨道是否顺畅、平开窗是否能关严实、门窗玻璃是否有破损、窗框是否有变形、窗台下是否有水渍等情况。（新房子空框时间较长，门窗轨道里会积灰尘、建筑垃圾，不可用蛮力推拉门窗，用扫帚清除后就可拉动）。

检查门窗是否符合要求

3.关注门窗品牌，开发商在合同中承诺过。

4.检查进户门是否有磕碰和刷漆，门身内、外、顶面要刷油漆。门间隙不大（特别是门锁一边），门的开合无特别声音，门的四边要紧贴门框，看钥匙是否好用，门锁是否安装的坚固。门的隔音效果，以及密封程度。特别提醒：为了防水，卫生间门须离地面预留1.5厘米。

5．门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。

经检查，门窗基本符合要求，主要问题是客厅阳台玻璃推拉门两扇错位，无法关闭。

阳台门窗装配有些问题，无法关闭

（四）验地平

1.检查地平：用长尺，靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有空鼓（房屋地面水平误差2厘米属于正常）。

2.检查地板：看是否翘起、是否空心、有无明显缝隙和不平整，阴角和近门附近，地板与踢脚线是否紧密，有无异响。

相比墙面瓷砖而言，地面的处理更好一些，地板和地砖几乎没有空鼓现象，并且贴砖工人手艺还可以，做到横平竖直，有地漏需要下水的房间，也有足够的倾斜。

利用水平仪检查地面和墙壁是否水平和垂直

（五）试水电

1.给水的检查着重厨房、卫生间的各个水管龙头是否有水，是否配套齐全（包括楼道里管道井中的水龙头）。让水流大、急，看水压大小。

试水龙头

检查花洒

2.水路管线检查：

（1）管道排列合理，铺设牢固。

（2）开关、阀门安装平整。

（3）水管道及附件连接严密。提醒：水管安装不得靠近电源，水管与燃气管的间距应不小于 50mm。

（4）给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位。

检查排水接口

3.水表检查：检查水表是否已安装，是否有水表空走、阀门关闭不严、阀门脱丝、连接件滴水等现象。发现水表空走说明水表已损坏或可能存在漏水点。

4. 强弱电检查：

（1）看电闸及电表是否能控制室内的灯具及室内各插座。检查电箱和电盖是否绝缘材料，电箱必须要加盖。检查分开关是否安装牢固，用力左右晃动检查。拉闸检查室内是否完全断电，室内有分闸的分别检查。

（2）检查强电弱电垂直距离是否超过一米，否则日后会影响电视的收看效果，用电笔测量各个强弱电是否畅通。

（3）插座检查（用插座检测仪）接线是否错误，插座面盖是否装好，厨房和卫生间的插座是否有防水外壳，是否是保险插座（距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置），卫生间内的电源插座是否是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座是否一定是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座等。

专用测试仪器测插座

电笔检查双孔及USB接口

防水保护

（4）电路设计与漏电保护开关：照明线路、插座线路和大功率电器，必须采用独立回路设计。普通家用电线是国家标准家电2.5平方，空调等大功率用线为4平方。总的断路器和照明、普通插座的回路必须要有单独的漏电保护开关，而且检测必须很灵敏。电线和线管为国标产品，线路要有序，线头不能裸露。

5.灯具查验：

（1）灯具是否能正常使用，是否有破损、损坏，收边是否平齐、平滑。

（2）吊灯离天花板、墙面是否太近，时间长容易让墙面变黑。

检查灯具，都是全亮

检查插座、配电箱、水表、灯具、龙头等设施，未出现问题，基本过关（大开发商，专业水电工做的安装，基本上没有太大问题）。

（六）看下水

用脸盆盛水，向各个下水处灌水，看卫生间的台盆、马桶、浴缸、厨房及阳台地漏等是否能听到咕噜噜的水声，而表面无积水，坡面度足够。合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处，还可多排水，测试排水速度。

下水良好

在这项检查中，发现了问题，生活阳台有一个摆放洗衣机的地漏，经过倒水测试，下水缓慢，经检查，下水口有异物堵塞，经现场处理，完美解决。

不漏水

（七）查设施

1.核对合同注明设施、设备数量、品牌，落实售后维护期及保修工作。

2.查看装修、装饰材料标准约定：内外墙、顶面、地面材料、门窗材料、厨房卫生间使用设施标准品牌，电梯品牌。

3.卫生间内坐厕、浴缸、洗手盆应无裂痕、崩角或刮伤，浴缸出水应正常。

4.坐厕的配附件应齐全,水箱出水口的密封胶圈严密;排气扇要检查它的马达运转是否无杂音，工作正常。

经检查，除了部分已经看不出品牌的装修材料外，其余经过现场核对，均与购房合同的装修条款规定的品牌、型号一致（客厅的地砖颜色改变，这是经过全体业主同意的）。部分看不出品牌、型号的装修材料可以要求开发商出具相关质检资料，他们在竣工验收时是存有底稿资料的。

精装房购房合同上已经明确设施的品牌和型号

对照合同上的品牌型号进行检查

（八）对图纸

1.测面积：确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与签订合同面积是否有差异（《商品房销售管理办法》第二十条规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，3%以内的误差面积，由买房人掏钱补齐，超过3%的部分，由房地产开发企业承担。产权登记面积小于合同约定面积时，误差小于3%的，开发商退钱，误差超过3% 的，超出部分要双倍退钱）。

未去除内墙，大概测量了房屋的基本面积，分两个部分，大概是89+18.7

2.量层高：楼房建筑高度规定一般在2.8米，实际高度不能低于2.6 米，层高3米的实际高度不能低于2.75米，住宅层高不能低于2.8米。测量层高，用5米卷尺。

用卷尺和激光测距仪分别测量层高，稍微差一点点

3. 开间、进深、承重柱、承重墙进行一一核对。

作为购房者，手上仅仅在购房合同上有房屋的基本布局图，对一些房屋的基本信息有介绍，验房中我使用了激光测距仪实地测量了房屋的面积（我的阳台是算一半的），从测量结果看，总体与购房合同和后面申请的不动产登记上注明的一致，大概在104左右。在层高的测量上，经测量仅有2.73米，考虑到地下铺砂浆和地砖，大概差的也不多，没有计较了。验房时，还找开发商查看第三方检测报告，上面是关于结构、面积、外观等一个详细的数据，与合同一致。

车位面积测量与购买相差无几，还多了一点点

（九）查阳台

看阳台的地面是否平整、有无破损，窗户设备是否完好 （阳台裂缝危险大。房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆）。

阳台门窗良好，地面基本平整。

（十）看预留

主要查看客厅、卧室的空调机位和孔洞。特别是检查空调洞，观察是否里高外低，防止雨水倒灌。检查烟道是否通畅。

预留空调孔

各个房间均有空调开孔，因为房屋特殊设计，每个空调孔外侧被包围，不存在雨水倒灌的隐患。

（十一）记数据

1.记录主采样数据，包含：水表、电表数字，楼高，马桶坑距，浴缸长度、宽度，冲淋房尺寸，吊顶高度等。

2.验房中存在的问题。

记录时，开发商提供的验房登记表格上记录存在的问题。我自己也准备了便签纸、记号笔和小本子，便签纸和记号笔用于标明问题，贴在问题处（哪块瓷砖空鼓），小本子记录的房屋的基本数据（面积、层高、车位面积、水表数字等）。

便签纸记录，后期工人处理

记录验房中存在的问题，后期进行整改

室内空气质量，特别是甲醛我也测量了

五、验房后的处理

经过上述项目的检验，验房也算是基本结束，对于提出的问题，开发商能够现场解决的就立马解决，不能解决的他们会登记在验房单上，后期维修师傅会跟上处理。如果问题不大，购房者可以接房，在开发商处签订不动产申请委托书（开发商会代理办理，后期自己也可跑相关部门进行办理），问题较大，可以暂缓接房，待处理完毕后，再次检验后接房。因为工作忙和房屋未整改完毕的三个问题均是小问题的关系，我们选择了接房。

向开发商填写不动产申请书和委托书，交付维修保证金，交付物业公司物业费，领取钥匙，向税务部门交付税金，并将回执提供给开发商等等，做完这些工作后，就是等待开发商通知领房本了。

交付流程

六、总结

人生第一次买房、验房、接房，从最初的一无所知，到后来的有些了解，这一阶段不断的通过报纸、期刊、网络进行学习，过程是麻烦的，结果也不一定是完美的（比请验房师麻烦），但这个学习过程却是有趣的。有了这一次的经验，下次会更加得心应手，小叔家、丈母娘家均已向我发出验房邀请，也许这种学习实践的快乐，就是生活家的快乐。