本文一共7700字，阅读需要18分钟

收到“张大妈”小编邀请和官方合作做“保卫财富”这个栏目。
主要内容是：针对中年职场人，围绕如何保卫已经积累的财富、获取新的赚钱方式，提高技能，保卫权利。
初步预计有20篇（根据情况酌情调整）.
此为第5篇，欢迎关注作者专栏追更。

之前发布了有关“房地产估价师”证书考试的文章，为了方便阅读，将10000多字的文章拆分成了上、下两篇；今天继续下篇的内容。

一、40+再就业是一个难题

这个难题，从1996年下岗潮开始，就一直困扰着政府，也困扰着被下岗的“工人”们。

抱歉，大家都习惯称自己为“白领”，“牛马”，但是按照社会主义的工种划分，大家都属于“工
人”身份，除非是985毕业，顺利进入央国企，可以被评为“干部”身份。

对于体验过失业的人来说，最焦虑的就是出路问题。

由其是40+的人群。

面对诸多IT企业35岁非升即走的规定，40岁投简历，很多时候都会成为人力资源部门完成KPI的“垫脚石”。

人力每月也有考核，发布1个岗位，最少要邀约5-10人参加面试，如果不足，可能会扣奖金，所以不少40+的人，在接到“面试电话”的时候，实际上已经注定是别人为了保住奖金的“炮灰”……没啥成本，就一个电话的事，来回交通都是面试者自己承担。

目前能够坚持干到退休的工作其实并不多。

如果你是体制内，或者事业编、国央企，那么你可以当我放屁。

毕竟80%的牛马，都在私营企业内，有一技傍身，是自己能端稳饭碗的“底气”。

上周发布了有关《房地产估价师》考试的文章，有不少值友评论和发表意见。

对于40+的人来说，在寻找新的工作的时候，肯定会关注两个问题：

1）对40+的岗位友好：

现在很多企业别说对40+了，对35+的人群都不友好。

35岁不升就走，本来是华为最先搞出来的。但是不同的是，华为的35+基本都能有200万以上的资产。笔者的大学同学（大学重修了15个学分，16个学分就要退学了），因为形象好，谈吐不错，22岁本科毕业进入华为销售部门，担任销售工程师，3年时间积攒了300万的存款。
所以华为的35岁工程师即时不干，也有充分的底气。
但是国内其他的企业，只学了前半句，只看到了35+就要走人。但是却一直给人家开的事5000的工资……真的是好的不学，学坏的。

2）能干到退休：

40岁相对于50岁找工作年龄肯定是有优势的，50对于60岁来说，肯定也有优势。

作为40岁离开职场的人来说，最渴望的就是能有一份稳定的工作，能干到退休——63岁。总不能50岁再被裁员，再出来找工作吧。

那么房地产估价师来说，就是能满足这两条要求的一个工作：

1）有比较高的准入门槛，实际上干掉了很多竞争者。

2）按照职业要求，证书可以注册到65岁——满足63岁退休的要求。

……这也是我撰写这篇系列文章的初衷。

二、上篇评论问题的统一回复

对于大家的意见，我表示感谢。但是有些评价，我需要统一回复：

1）考证的目的是为了“拓宽”就业选择途径，而不是为了“升职加薪”。

2）针对的人群是40+人群，如果你不到35岁，正处于黄金年龄，或者还没有遭受过社会的360度毒打，那么这个证书，对你来说就是废纸一张。

3）如果你是40+的年纪，上有老，下有小，有房贷要还，为未来担忧，那么这些证书，不能保证你能100%的找到“称心如意的岗位”，但是能给你多一条可以选择的路。

4）房地产从一手房过渡到二手房，是世界房地产发展的趋势，港台也都走过同样的道路。我们国家不会“例外”。因为土地法规定住宅使用年限70年，一个人30岁买房，等到房屋到期：30+70=100岁，能活到100岁的……真不多。如果一直有新房，那么就需要一直开辟新区，不然哪里建新房？

所以新房市场过渡到存量房市场是必然。

5）证书的价值，体现在执业区域上。毕竟房地产估价是以房屋价值为基础来收取的。价值100万的房子收0.1%也就1000元，但是北京、上海、深圳1000万的房子的0.1%就是1万元。所以收入是看你的执业地区。

6）房屋估价是依据成交价格来定？这个问题，是有非常大的争议的。在2020年以前确实是这样的，以房屋的历史成交价来确定，因为当时房价一直在上涨，上个月100万一套，这个月就120万了……但是自2023年开始，房地产进入下行周期，去年100万的房子，今年可能只需要20万就能拿下了……

作为银行，发放贷款的依据，如果还是按照历史成交价来确定，那么银行会有非常多的呆坏账。也会诱发腐败。

比如，我和朋友“对敲”，将原本价值20万的房子近3个月的成交价做成1000万，然后以此向银行申请贷款，贷款800万……银行在没有科学评估的情况下，放款。然后我们跑路……
当年恒大，就是这么干的，所以现在银行都很谨慎，由其是法拍房。

7）真实案例。在上篇文章的评论中。感谢这位值友的回复，直接的提供了一条有用的案例。

也直接证明了我的话语非虚。

三、房地产估价师的价值

目前我国房地产估价师的价值还没有完全释放。

3.1 房地产估价师的价值还未释放

2015年，我代表前公司访问美国，与特朗普地产集团的工作人员做了交流。

当时我告诉他，我负责的项目一年的销售额有200亿时……

美国房地产人惊呼：天哪，那你赚翻了哦！按照美国1%的收费标准，你老板给你发了2亿元的薪酬了哦！

我：……

美方：不会按照0.1%发的吧？才2000万人民币么？

上图就是我当时的表情，然后我说：老板给我发了40万的年终奖。

美方：What？40/2000000=0.002%这么低，你竟然不告你老板么？！

我只好无奈的笑笑……

这个故事说明，房地产估价师的价值，在我国目前是严重被低估的。

未来是否会有突破，我觉得还需要等待时机。就像IT行业一样，码农的工资远低于美国硅谷，但是顶级AI相关工程师的工资，已经靠近硅谷了。

毕竟，我国房地产行业，自1994年诞生以来，至今也才30年，而且中间只经历过上升，还没有经历过完整下降的历史。在市场好的时候，价值体现不出来——有房子就能卖，只是卖的快慢问题。但是在房地产平稳及下行周期，才能体现出真正的价值。

那么，在价值真正体现出来之前，我们需要先做好准备。

就像大学本科毕业证书，你可以不用，但是你不能没有。
万一哪天有用，你可以直接掏出来，而不是需要重新考。。。

3.2 房地产估价师证，是准入类证书

依据我国对于资格证书的管理文件，所有的执业资格证书都可划分为准入类和水平评价，两类。

依据人力资源社会保障部关于公布《国家职业资格目录（2021年版）》

官方链接：https://www.mohrss.gov.cn/SYrlzyhshbzb/rencairenshi/zcwj/zhuanyejishurenyuan/202112/t20211202_429301.html

房地产估价师属于：是第12项，准入类

而其他的估价师均属于“水平评价类”

目前我国估价师一共有4种，分别是：

房地产估价师（准入类）：专门评估房地产（住宅，厂房，写字楼，产业园，商铺等）及土地价值；

资产评估师（水平类）：评价除地产，矿产，珠宝三类意外的资产，如汽车，电脑，机械等；

矿产全评估师（水平类）：评价矿业权的价值（煤矿、铜矿、铁矿、稀土矿等）；

珠宝评估师（水平类）：评价珠宝首饰的价值。

3.3 准入类和水平类的区别

一句话定性：

准入类 = 上岗刚需，法律强制，"没证不能干"

水平评价类 = 能力证明，自愿考取，"有证更好，没证也能干"

我们用一张表来对比一下：

还不直观，那么看看我的两本评估师的证书：

大家可以从图上清晰的看到资产评估师证是由资产评估协会颁发，盖的是五角星印章。

但房地产估价师证是由中华人民共和国住房和城乡建设部以及中华人民共和国自然资源部两部共同发放，盖的是国徽章。

因此从法律效力和证书的等级效力来说有明显的区别。

按照相关规定，房地产的估价必须由职业的房地产估价师来从事，而资产评估师因为不具有房地产估价师资格，所以不能够参加此业务的评估。

因此，房地产估价师证书作为准入类的证书，含金量大家自己评判。

四、我的房地产估价师备考经

我是2023-2025年参加的估价师的考试（2024年忘了报名缴费）。

要说赶得早，不如赶得巧。

4.1 2026年考试的3大利好：

利好1：省考试费

如果早1年报考房地产估价师考试，那么还需要再考4门才能拿到房地产估价师+土地估价师的证书，而且证书的章也只会是五角星的协会章。

因为2021年宣布房地产估价师考试（4门）和土地估价师（4门）考试合并，并统一发证，原先要考8门，变成了4门，省下了一半的备考时间，也省下了一半的备考费。

陕西省的考试费是65元/门，4门是260元；如果加上土地估价师，需要520元……

利好2：新教材考的相对容易

2025年才出版了，新的教材，做了比较大的修订，所以考的虽然新，但是相对不难。

如下是我2023年考试用的2022年的教材

利好3：考试周期从2年延长到4年

在2021年以前，必须在2年内通过所有的4门考试，但是自2021年开始，只需要在4年内通过4门考试既可，极大的降低了考试学习的难度。

所以，有的时候“好饭不怕晚”，上帝自有安排。

那么我就讲讲我的备考经验。

4.2 明确考试目标

由于考试周期从2年变成了4年，所以，我们需要明确自己的考试目标和取证计划。

首先，回顾一下上一期的考试科目表格：

大家可以根据自己的时间和工作时间来规划下自己的考试计划。

如下是诸多参加《房地产估价师》考试人的备考计划。

我的经验是，第一年最好4科全报，因为毕竟有3科是以选择题为主，万一“瞎猫撞死耗子”，有3科考了60分呢，第二年就能省下不少的力气。
我第一年4科全报，法规66分，土估62分，原理66分，实务38分……
第二年只需要报实务既可。

4.3 每个科目都考什么和怎么考

1）房地产制度法规政策（客观题）

纯记忆型，考土地管理法、城市房地产管理法、估价行业管理文件。法条多但考得浅，刷真题 + 划关键词就能拿 70+，是四科里性价比最高的"保底科"。

因为，法规制度近几年变动比较大，最好使用新教材，旧教材让他们进垃圾桶吧。

2）房地产估价原理与方法（客观题）

理论核心科，收益法、比较法、成本法、假设开发法的公式和适用场景是永恒重点。公式是灵魂，不理解公式推导、只背结论必翻车。客观题虽然不考手写计算，但每个选项都是"算出来"的。

很多选择题计算量都特别的大，所以计算器是必须产品。

3）房地产估价基础与实务（主客观 3:7）

这一科目，有30分是客观题，但是有70分，是需要手写的主观题。因此，也是最难的一个科目。

最难的一科，主观题 70 分要在答题卡上手写估价技术报告。难点不在"会不会估"，而在"报告格式熟不熟"

比如，变现率取多少、年期修正怎么写、估价假设与限制条件一段不能少。这几个内容也是历年挂科重灾区。

所以，需要能熟练的使用各类公式，并且能做变形和推导

从2025年的考试情况来看，考的相对基础，之后套对公式既可，不需要做公式的变形和推导。
估价报告改错是难点，

4）土地估价基础与实务（主客观 8:2）

这个科目其中客观题有80分，主观题有20分。

虽然看似简单，但是确实之前土地估价师3本教材的浓缩，3本教材总共有1200页，阅读量十分的巨大。

而且需要背诵量巨大，大量考点是"背出来的"

比如，基准地价系数修正、路线价、征地区片综合价。主观题 20 分多是小型计算或简答，比房估实务友好。

五，教材选择

在说教材前，要先说一下咱们国家畸形的“考试经济”。

5.1 万亿市场的考试经济

目前我国考试行业已经形成了一个非常“赚钱”的市场，俗称考试经济。

以“司法考试”为例，2024年参考人数为93万人。按照一人200元的报名费（部分地区180元，部分地区270元），那么光考试费就能收取

93万*200=18600万元。

如果算上教材，一个人一套书400元。就算只有一半人买教材，那么书本费能收到

93*0.5*400=18600万元。

两项合计，18600+18600=37200万元=3.72亿！

同样，房地产估价师考试，也是一门生意：

按照中房学公布的数字，2025年报名人数近27433人。

数据来源：中房学年报：https://www.cirea.org.cn/content/8544

按照27500人来计算，那么一科60元考试费

27500*60*4=660万元

按照一科教材60元计算，仅教材也需要660万元。

660*2=1320万元

这是一个千万级的大市场。

为了增加营收，本来可以考2门的考试，人为的变成考4门，然后每门再增加一本书……然后事无巨细的考，考的全是细枝末节的。
我最痛恨的题目，就是“抠字眼的脑筋急转弯”
记得我上高中的时候有道历史题：鲁迅的《祝福（祥林嫂）》印刷于那一天？
A1924 年 3 月 24 日，B1924年3月25日，C1924 年 3 月 26日，D1924 年 3 月 27 日
我清晰的记得是1924 年 3 月 25 日。百度上也是这么写的。但是正确答案是A3月24日，我找老师，老师给我的答复是：这篇文章刊登在报纸上，3月25日见报，那么排版印刷肯定要早于当天，所以只有3月24日是对的……王德发WTF……

我们的考试经济下就是这样考的，一方面可以增加考试难度，一方面可以控制“通过率”

5.2 我使用的教材

我在学习的时候，购买了全套的教材，但是发现很难看懂。

协会的教材，是协会的大佬们的集体成果，为了平衡大佬们的关系，和学术成果，所以每章都是由不同的人来撰写（但是，可能，也许，都不是大佬们执笔，是他们的学生代谢的……），这些大佬们可能也隔得比较远，比如第一章的作者在北京，第二章的作者在广州，第三章的作者在兰州……可能写的时候也不“交圈”，内容拼凑感很强。相反大学的课本，基本是本大学的考试写的，沟通交流也比较方便，内容更加流畅和连贯。

——这也是我们国家官方教材的通病……

加上如上考试经济的利益影响，相关的教材，编写的很水，不少内容重复又重复，完全为了“看起来充实”

我备考的时候，在网上购买了学校的二手教材，虽然上面有同学的笔记，但是重点是每张后面的例题，而且学校的教材，比官方协会的教材，更容易懂一点。

大学二手教材的优点是：

1）同一个主编，如上图所示，主编是柴强——房地产估价协会主席，和考试配套用书是同一个主编。

2）性价比高，二手书只需要4元还包邮。

3）阅读更加简单和易于理解：里面的例题和官方教材是一样的，解析过程更加的详细。

我是官方教材和大学课本结合起来看的，毕竟大学课本有些法规更新的不及时。

所以官方教材还是要有的，只是在学习时，可以有侧重。

5.3 视频课

目前开展估价师考试培训的主要是两家单位：

“中大网校”

正保网校

当然还有一些小型培训机构，

大家可以根据自己的情况，来选择是否报班学习。

六、我的学习经验

我是利用了2年的时间通过的考试，因为如果用1年时间，那么压力太大。尤其是如果你还在职备考的情况下。

由于是一大类新的知识，我们要用半年的时间或者1年的时间，学习人家大学本科4年的课程，所以必须要有计划。

而且加上我们国家的教材编写——真的是恶心。

前后挂钩，前后互相引用，是我们教材的特点——俗称防自学机制

相反国外的教材，是循序渐进，生怕你学不会，用大量的例子，案例，彩色图片来吸引你来阅读。反观国内的教材，全黑白印刷，案例都是10年前的“土鳖”案例，例题也多年不更新。

为了突破这种限制，我采用4轮学习法。

6.1 第1轮：快速过一遍精讲

如前所述，教材前后相互勾连，而且相互引用

比如有的概念，出现在第一章，但是真正的含义却在第4章才做解释。

所以，快速的，用1.5倍速，利用半个月的时间，快速的过完一遍精讲；先从宏观的角度知道这门课讲了什么，重点关注的是什么。

6.2 第2轮：基础夯实（1-2个月，初步计划8月底）

在第一遍的基础上，再开始细致的过一遍精讲。查漏补缺，重点关注第一遍没有搞懂的内容，由其是例题。

学习目标：掌握全科基础考点，不纠结偏难怪题。

时间安排：工作日每天2小时，周末每天6个小时。

具体节奏：

1、优先学房地产估价原理，是四科的基础，跟着课程快速搭建框架，掌握四大估价方法原理、适用场景与参数逻辑，为实务铺路。

2、主攻房地产估价实务，结合大量例题吃透商业，住宅，工业等不动产评估、因素修正、报告基础规范。重点关注成熟的报告，因为找错题是这部分考察的重头。

3、穿插学习土地估价实务，花2–3周过完基础章节，理清地价的构成基础，三大修正的逻辑关系，为3轮打好基础。

4、最后学习法律法规——因为这一部分需要记忆和理解的比较多，法条细碎不用死记硬背，第1遍重在理解制度、年限、登记、税费、监管规则，搭建记忆体系。

6.3 第3轮：强化刷题（9月–10月中）

1、估价原理：主攻辨析题、基础简答题，总结估价原则、价值类型、估价程序的标准答题套路，规避易混陷阱。

2、法律法规：集中刷选择题，重點区分易混年限、权责、禁止性条款，以题带点强化记忆，保住基础分。

3、房估实务：重点是计算与指错题，构建熟练的解题流程：判定价值类型>>选取估价方法>>核对参数修正>>规范书写步骤。

4、土估实务：搭建完整地价测算逻辑，熟练年期、期日、容积率修正公式，吃透基准地价、宗地评估核心题型，逐步攻克。

6.4 第4轮：冲刺模考（10月中–考前）

1、限时刷完近3–5年真题套卷，适配纸笔作答考试节奏，练习答题速度。

题量比较大，基本上要在1.5分钟内完成一道题的解答。

2、集中背诵法规高频法条、实务答题模板、公式与易错点，强化主观题得分能力。

房地产估价师考试的公式特别的多，而且相像程度很高，加上教材的作者水平一般，写的贼烂——我觉得对理科生非常的不友好。

3、考场取舍：卡住5分钟无思路的题目直接跳过，优先稳住基础分，做完基础题再回看。

如果你时间紧，前三轮既可，实践充裕就4轮

七、各科的答题技巧

下面在就答题技巧来分享下我的经验。

7.1 房地产法规政策

如前表所述，这科是选择题。

重点章节：第3，4,5,6,7章（占总分值的75%）

1、选择题重点盯“应当/可以/不得”、年限日期、出让年限、税费比例、处罚标准这些易混坑点，

在法律的框架下，应当=必须，可以=不一定

2、不必纠结于一两道题，遇到不会的先跳过，毕竟60分就能通过，只要能考61分就能拿证。所以遇到10道不会的题，也没关系，随便蒙。

3、多选题拿不准的选项坚决不硬选，区分清：开发主体、登记机构、监管部门、估价师责任，题干问谁的义务、谁的责任千万别搞混。

7.2 房地产估价原理

如前所述，这科也是选择题，所以相对easy

重点章节：第3,4,5,6,7章节（占总分值80%）

1、四大估价方法计算题，先读题干判定评估场景，再锁定对应公式，重点区分每种方法的适用前提、参数取值规则。

2、价值类型、估价目的、估价对象、价值时点四大基本事项，理清两两之间的逻辑绑定，考题最爱考搭配错误。

我很讨要文字性描述题，总是特别的绕，比如：

4、概念判断题全是固定易混考点，平时遇到的相似概念、易混淆公式专门记在本子上，反复对比复盘。

7.3 土地估价实务

这一科有手写的主观题目

重点章节：第2,3,4,5章（占总分75%）

强烈建议大家，练好字！！！

工整的卷面，印象分很高的！

1、计算题动笔第一步先写对应公式，再代入年期修正、期日修正、容积率修正参数，最后核对地价取值趋势，步骤完整不丢步骤分。

2、基准地价、宗地评估是绝对大头，做题时分段写已知条件、修正过程、最终地价，分步列式条理清晰，阅卷踩点给分。

7.4 房地产估价实务

这科以计算题为主

重点章节：第2，3,4,5,6章（占总分80%）

1、案例第一问常考查勘流程、报告编制步骤、评估作业规范，提前准备几套标准话术，答题专业规整，不口语、不生硬。

2、问答题不用写长篇大论，拿到题目先理清核心采分点，每个点结合题干材料简单展开。

3、推荐使用学校的教材，比官方的教材上例题要多。

八、考试报名

从现在起，大家可以先购买相关的图书，开始学习。

考试报名预计会在8月份开始，大家时刻注意估价师协会官网的通知。

考试装备

因为考试采用的是纸币作答，大家需要自行准备2B铅笔及橡皮

由于考试中涉及到大量的计算，而且有的要计算到69次方……所以科学计算器是必不可少的。

我个人使用的是这两款科学计算器

如果想一步到位，可以选择卡西欧